发布日期：2026-01-17 16:38 点击次数：130
很多人都以为，安澜北京是中海北京新年第一炮。
其实不是！
安澜北京在2025年尾开过发布会，已经算是炮弹出膛。
真正的新年第一炮，其实一直少有人关注，它就是还没有正式案名，已经公示的中海九棵树项目。
虽然两个新盘都跟「树」结缘，安澜北京在海淀树村，正在公示期的新盘却在通州九棵树。
安澜北京的故事，已经揭开面纱，实景呈现，网上有一些无伤大雅的小插曲，是期待也是热度体现。表弟在总图公示期间，也提前通报了。
关于地王海淀树村，你们统统都猜错丨瞰地
震惊！树村的下叠户型图首发（盲盒版壹）丨户型
树村户型持续曝光，大平层手撕朱房 脚踢黄杉木店？（盲盒版·贰）丨户型
不做大平层，拒绝复式，中海在树村上叠藏了哪些惊天秘密（盲盒版·叁）丨户型
此树非彼树。
安滴北京是实景开盘，似乎更能代表中海，其实不然。
今天要讲的故事，中海九棵树，幕后更有深意。
表面上看，九棵树地上建面约5.44万㎡，580户，在大中海眼里是不折不扣的小盘。当下正面临着区域小市场内卷的尴尬。
按中海的标准作业解题手法，小盘小做，最多精做，不可消耗太多弹药，太符合中海快销盘逻辑了。
但另一方面，通州已非三年前的通州，先是央企招商拍马杀到，通州的产品力肉眼可见提速；后有金隅提速……
经过近两年的板块数轮内卷，到了运河玖院，通州副中心早已成为北京产品高地之一。
中海原本想着杀鸡用牛刀，不料区域竞品已经换上马刀，让中海九棵树进退维谷，左右为难。
而我们的解题故事就从尴尬开始，
而这也恰恰是意外发现中海北京正在变化中的一把钥匙。
01.
先说明牌部分。
方案整体584户，所有的产品都在120㎡以下；
小户型73/89占比54%；其次是103㎡户型，占比35%。
这是客研人眼中的「标准解题答案」
为什么这么说？
600w变成大运河一河之隔的敏感词。
来看看下图就能秒懂。
在去化进度条上，600w+客户倾向选择大运河左岸，比如2025年度套数冠军运河玖院。
600w-客户选择大运河右岸。
河之北为阳，河之南为阴。从南坐船过河北安家的这张船票，需要600w+。
这就是前面提到的客研标准解题思路：总价控制面积段定价法。
本质上，是从过去样本推测未来。过去很多成功楼盘或失败楼盘，都是这么定位的，看钱包下菜碟。
这样的做法，又有多少道理，我们姑且放下，沿着钱包定价法继续往下走，就能明白中海九棵树600w逻辑：
周边新房主流价格皆在5w/㎡，600/5=120，所以全盘面积段要控制在120㎡以下。
沿着旧世界的逻辑继续推导，就是120㎡以下客群再细分，然后匹配不同面积段。
客群细分，通常会有下面这张图，就是
通勤时间图
这也就是这个阶段起，开发商会给客户戴上不同总价标签的帽子。
第一顶帽子，叫外溢刚需上车客群。
这个词算是地产人的行活，翻译就是未来仍在主城区尤其是国贸工作的，会在通州选择地铁沿线靠近市区的楼盘。
第二顶帽子，叫地缘性改善客群。
就是楼盘周边想置换，要品质的土著客群。
两类客户在过去开发商眼里，都是「没钱还想上车」，支付能力特别刚的一群人，不计较坐车舒服不舒服，能上车就行。
这件事大约从2023年底，万科东庐开盘就有天翻地覆的变化了。
万科宣布，东庐的字典里，已经没有「刚需」词条，扔到太平洋去了；悄悄替换的新词条叫「满载」
所以，中海九棵树具体在户型品质上，是沿用「刚需」词条，还是置换迭代后的类「满载」词条，这是一个尴尬选择。
02.
形势比人强。
当东三环呼家楼的二手房单价，已经出现3字头；
近东六环的中海九棵树应该怎么办？
换作你，你会怎么想？
中海是这么想的，全在下面这张图里。
出人意料的是，中海最小户型没有选择朝棠揽阅热销户型69㎡，而是73㎡。
很不中海。
这，又是为什么？
要知道，中海九棵树的拓展尺度是高于朝棠揽阅的：
南向半计阳台进深1.8mVS1.5m，意味着中海九棵树最小户型可以比69㎡更小。
这样中海九棵树就失去低总价的优势。
不仅如此，一向「精打细算」的中海却选择了「放大」尺度——比朝棠揽阅69㎡还多了4㎡，足足有73㎡。
放弃明摆着的低总价优势，中海九棵树换来了什么？
表弟推测，中海应该是参考长安华曦府金安，开云给到了LDSK一体化的「院落化客厅」
这对控价高手中海来说，其实是一个巨大的转变，
即：
过去的控总价优先思维，放到了次要位置，取代它的是客户端的「客户需求思维」
同样的逻辑，也体现在103㎡的户型上。
由于业态不同，中海九棵树103㎡比朝棠揽阅101㎡的核心筒面积要多约16-17㎡。
这是一个巨大的劣势，意味着
103㎡套内面积减少约8㎡，很难再做出四居。
但是，
中海也没有因此压缩面积，而是又一次给到尺度感，而且很足。
从下面可以看出来，即使北次卧也应该有3m以上的进深；并且设立了独立储藏间的位置。
当然，
以上户型格局都是表弟推测，未来还要以中海实际公布的产品为准。
所以，前文提到过的词条更换内容是什么，现在可以回答了，是
「勇气」
诸位，你有没有想过中海勇气的背后，又是什么？
不再是高高在上，拿出训斥买房人的腔调，中海真的在弯腰，真的在变得柔软。
至少，在这个寒冬，表弟是感受到了中海的敬畏和暖意。
是的，它正在弯下腰来，努力在传递改变和善意，
对于中海，把利润置于生命线之上的这样一家企业航母，你知道有多难吗？
在股东和客户孰先孰后这道基于公司核心战略的选择题面前，表弟感受到中海正在努力走近客户，不是过往基于成本控制为目的走近客户，而是真实想倾听客户需要什么。
可能很多人会不以为然反问，这很难嘛？
真的很难很难很难。
需要调整数十年运转丝滑的组织架构，需要各条线将客户优先落在日常细节中。
最难的是，需要迭代合作多年的上下游供应链，不是几百家合作商，是几千家甚至上万家合作商。
想想都后怕，真的是太难了，是要命的那种难；
是那种还不知道结果，也要先迈出去的难；即便结果未必如意，也要改变的难。
至少从九棵树项目，表弟已经感受这艘航母正在缓缓转身。
03.
可能是对中海过去的品牌认知包袱太沉，还会有人问：
这是真的吗？
公示图不会骗人，表弟相信这一幕正在九棵树项目上演。
而且从图面呈现的信息来说，确实是有迹可循的。
比如中海九棵树出人意料地选择把社区大门，放置在地块东侧。
你知道这又意味着什么吗？
中海要把东侧20m退线面积，高品质完成并交付给业主。
多高的品质？
必然是社区大门的同等标准。
这已经不是超级社区界面，而是超级城市界面。
由此也可以推测出，中海将会在这里塑造三进制的入口庭院。
这样的场景标准，在10w+楼盘中也算顶级；要知道同为中海的项目，安澜北京也只有两进入口庭院。
魔幻的不止这些。
还有在入户大堂的尺度，中海也做到了满配。
社区24个单元，做了21个入户大堂，每个大堂面积在18㎡以上。
诸位，这显然不是工科生算账逻辑能干出来的事。
但你说中海真的疯了吗？
也不全是。
算账这里体现在车位的规划。
我们可推测到，中海地上规划了138个停车位，这些停车位未来肯定是会作为绿化的。
也就是说，未来社区地下车位568个；除去人防车位，约400个产权车位。
户数：产权车位数=1：0.7。
中海九棵树这么做，是为了把车库面积控制在一层。
所以，这算是「减配」吗？
表弟推测，这可能算是种务实和平衡：
北京的机动车保有量约每户0.51，以每年4%的增长，快10年才达到0.7；
竞品云璟揽阅网签户数：车位=1：0.25；
最需要用车出行的竞品金地壹街区网签户数：车位=1：0.73。
所以说，九棵树的车位配比是有富裕量的。
更重要的是，节省下来的成本，是有机会让价格更动人。
我们发个讨论，大家怎么看？
04.
所以，本来文章是在分析中海九棵树的方案公示。
没有想到的是，在公示方案的背后，表弟不知道在这短短的30天里，中海北京发生了什么，才会出现这样很不中海的方案。
表弟看到的，是一艘航母正在调整方向，尚不知晓目的地的又一次远航。
而且，这一次远航，却是把不易被人觉察的通州九棵树作为起点。
虽然此前也有征兆，丽泽叁号院的大金龙，安澜北京的园林移天缩地。
但是从底盘逻辑上，表弟却是看到中海这艘航母正在调向，可能会有人离开，可能会有新人加入，都是为了顺利到达彼岸。
这一天，来得稍微有点迟。
但是，它终究
还是来了！销冠100
附图1：中海通州九棵树地块户型推测
附图2：中海通州九棵树地块公示图
.最近更新.
备案号: